兩周開盤量只有6個(gè)

　　本周末開盤的兩個(gè)項(xiàng)目都以精裝小戶型為主打，均處在配套成熟板塊，臨近軌交站點(diǎn)，主要面向以改善型需求為主的購房者群體。

　　上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬指出，本周末開盤的兩個(gè)項(xiàng)目分別位于寶山淞南高境以及閔行浦江鎮(zhèn)板塊，都是比較成熟的區(qū)域，一個(gè)靠近軌道交通3號(hào)線殷高西路站，一個(gè)緊鄰8號(hào)線蘆恒路站，出行都很方便。參考周邊同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格，預(yù)計(jì)開盤價(jià)或都將在25000元/平方米左右，屬于比較典型的改善型項(xiàng)目。

　　進(jìn)入8月，由于臨近“金九銀十”，改善型項(xiàng)目開始逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，結(jié)合樓市回暖的趨勢(shì)，再配合比較大的購房?jī)?yōu)惠，成交量有望突破。與此同時(shí)，上周上海市內(nèi)共有4個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，再加上本周末預(yù)計(jì)的兩個(gè)項(xiàng)目，8月上半月開盤數(shù)量只有6個(gè)，占早期放風(fēng)開盤的36個(gè)項(xiàng)目的1/6，如果這些項(xiàng)目都將在8月如期開盤的話，預(yù)示著8月下半月將會(huì)有30個(gè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)目前一直攀升的樓市存量帶來壓力。 “一周15個(gè)盤，這個(gè)按常規(guī)來看，8月作為樓市淡季幾乎是不可能這樣推盤的，預(yù)計(jì)會(huì)有很多項(xiàng)目延期至9月開盤。 ”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申說道。

　　價(jià)格堅(jiān)挺的樓盤或?qū)⒔祪r(jià)

　　雖然本周末的開盤項(xiàng)目不多，但是在優(yōu)惠促銷力度上則有所加強(qiáng)。兩項(xiàng)目售樓處銷售人員均表示，開盤項(xiàng)目總價(jià)優(yōu)惠在10萬元。而業(yè)內(nèi)人士也指出，本輪調(diào)控已持續(xù)了半年有余，近期頒布的“滬四條”更是進(jìn)一步增加了調(diào)控的力度，在市場(chǎng)購買力有限的情況下，率先降價(jià)的樓盤對(duì)購買力的消耗作用將變得十分明顯，對(duì)于原先沒有降價(jià)的樓盤，他們將面臨著客源日漸減少的窘境，最終被迫下調(diào)價(jià)格，這種降價(jià)的“多米諾效應(yīng)”可能在8月后逐步顯現(xiàn)。

　　據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至8月10日的統(tǒng)計(jì)，8月上海樓市打折優(yōu)惠項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到145個(gè)，創(chuàng)今年單月打折優(yōu)惠項(xiàng)目數(shù)量新高。其中16個(gè)是8月新增優(yōu)惠，有9個(gè)外環(huán)外項(xiàng)目，占全部新增打折優(yōu)惠半數(shù)以上。在優(yōu)惠幅度上也有一定量的提升，優(yōu)惠幅度超過10萬元的就有13個(gè)之多，其中處于中內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目占比約六成，且包攬排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定戶型40萬元的優(yōu)惠居全市優(yōu)惠之首。而外環(huán)外的項(xiàng)目中，以畢加索小鎮(zhèn)總價(jià)最高優(yōu)惠27萬元居首。

　　來自德佑地產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也顯示，除了萬科尚景苑、新城尚上城外，中冶尚園、寶華盛世花園、中冶祥騰寶月花園等近期熱銷的月浦板塊樓盤，單價(jià)都在1.3萬元以下，明顯低于其平均報(bào)價(jià)。 7月滬上成交量最大的樓盤金地藝境城其平均報(bào)價(jià)在2.5萬元/平方米左右，但實(shí)際售價(jià)不足2.1萬元/平方米。而中冶尚園和寶華盛世花園甚至出現(xiàn)了熱銷一周后，價(jià)格不升反降的情況，這也反映了部分開發(fā)商所面臨的出貨壓力極大。

　　德佑地產(chǎn)分析師表示，降價(jià)樓盤的熱銷雖然提升了區(qū)域市場(chǎng)的熱度，卻并不有利于區(qū)域內(nèi)其他樓盤的銷售。以今年推盤最大的嘉定新城板塊為例，該板塊內(nèi)項(xiàng)目的成交量因?yàn)閮r(jià)格原因而出現(xiàn)了涇渭分明的分布，單價(jià)在1.4萬元/平方米左右低位的保利湖畔陽光苑和新城悠活城今年成交量都超過了400套，而單價(jià)近1.8萬元/平方米的好世皇馬苑，開盤三個(gè)月去化率尚不足1/3。在限購令頒布后，市場(chǎng)的潛在購買力變得十分有限，同區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低的樓盤將占有明顯的優(yōu)勢(shì)，搶走大量客源，而其他樓盤如果不對(duì)價(jià)格做出調(diào)整，銷售情況將不容樂觀，不得已的話這些房企有可能也加入“降價(jià)大軍”。